O mercado imobiliário ocasionalmente passa por ondulações, não só de preços, mas também no fator oferta e procura. De 2012 a 2014, alguns especialistas no setor levantaram a hipótese de que havia uma bolha imobiliária em desenvolvimento no país, muito embora outros peritos em economia negassem que o mercado imobiliário enfrentasse uma grande crise.

Como todas as áreas econômicas, o setor imobiliário apresenta, normalmente, altos e baixos, e é mesmo um setor bastante volátil. Se os preços dos imóveis no final da década de 2000 e na de 2010 subiram bastante, e houve avanço da oferta no mercado, com o surgimento de vários empreendimentos nos grandes centros urbanos brasileiros, pode-se dizer que existe uma bolha imobiliária no país?

Se essa dúvida ainda existe para você, continue acompanhando este post:

O que é uma bolha imobiliária?

Antes de adentrar o assunto da existência ou não de uma bolha imobiliária, vale a pena entender bem o que isso significa. As principais características da bolha imobiliária são:

• Manutenção de preços muito elevados dos imóveis (muito acima da média observada historicamente);
• Causas insustentáveis em longo prazo (ou seja, segue-se um período de intensa queda nos preços);
• Abundante oferta de crédito (o financiamento imobiliário representa uma elevada porcentagem do PIB do país).

E quando a bolha estoura?

A pior fase da bolha imobiliária acontece quando ela estoura — e os preços dos imóveis caem vertiginosamente, afetando de forma abrupta o mercado imobiliário.

Os indícios de que a bolha vai estourar são os valores acentuados no financiamento imobiliário; a facilidade na concessão de créditos chega a tal ponto que a porcentagem no PIB pode chegar ou ultrapassar os 50%.

O mercado acaba não suportando essa pressão e o resultado é que se inicia um período de intensa recessão, com a desvalorização em larga escala nos preços dos imóveis  e a evolução significativa na demanda.

Como está o cenário brasileiro?

Entre os meses de agosto e setembro de 2015, os imóveis desvalorizaram aproximadamente 0,12% nas 20 cidades pesquisadas pelo FipeZap (indicador com abrangência nacional calculado pela Fipe). E o processo de desvalorização continuou pelo ano seguinte, tendo chegado — em junho de 2016 — a uma queda de quase 5%.

Quanto ao crédito imobiliário, vale dizer que também sofre restrições, especialmente da parte da instituição que mais financia o setor imobiliário no país: a Caixa Econômica Federal. O país vem sofrendo para obtenção de créditos devido a fatores como desaceleração da economia, alta da taxa Selic, aumento do resgate das cadernetas de poupança, redução do poder aquisitivo das famílias e aumento no desemprego.  As construtoras também sofreram queda de 10%  em seus ganhos.

Diante dessa realidade, espera-se, inclusive, aumento nos atrasos e inadimplências nas quitações de parcelas de financiamentos.

Importante lembrar que houve queda não somente nos preços dos imóveis, mas também no valor dos aluguéis.

E afinal, existe ou não bolha imobiliária no Brasil?

A maioria dos especialistas nega essa possibilidade e afirma mesmo que ela está muito longe de acontecer. Para eles, o aumento dos preços dos imóveis não chega ser motivo suficiente para caracterizar a existência de uma bolha imobiliária no país. O financiamento imobiliário representa aproximadamente 10% do PIB nacional, somente. Além disso, a ideia de aumento nos preços dos imóveis deve ser reconsiderada, pois os preços já estão caindo desde 2015 e especula-se que vai continuar assim. Essa parcela otimista de especialistas conclui que, em curto prazo, não existe risco para o Brasil.

Contudo, há alguns especialistas que consideram esse período de recessão justamente como o estouro, ou término, de uma bolha imobiliária já existente, mas não reconhecida oficialmente.

Outros alegam que o nome não importa muito: o que vale é que houve um aumento nos preços dos imóveis — aumento que ainda persiste apesar das declarações em contrário. Para eles, o mercado imobiliário ainda vai amargar muitas consequências indesejáveis.

O que você pensa sobre a bolha imobiliária? Concorda com a opinião da maioria ou tem uma visão mais pessimista do evento? Faça seu comentário.