F&C – Finanças & Comportamento: Viés da Representatividade
Essa semana discutirei o Viés da Representatividade e os investimentos imobiliários . Escolhi a comparação com imóveis em especial pois escuto a frase “quem investe em terra não erra” pelo menos uma vez por mês. Antes de começar este texto, eu gostaria de deixar bem claro que não sou contra investimento em imóveis. Acredito que eles são uma forma de investimento e que como qualquer outro investimento, tem seus lados positivos e negativos. Dito isso, vamos entender este viés um pouco melhor.
Segundo Amos Tversky (Judgement Under Uncertainty: Heuristics and Biases), o Viés da Representatividade é “o processo no qual a pessoa julga um evento A mais provável que um evento B, no qual A demonstra ser mais representativo para essa pessoa do que B”. Como um viés é algo difícil de entender baseando-se somente em sua definição, vou exemplificar de duas maneiras:
A – Um argumento que sempre escuto de quem gosta de investir em imóveis é: “Este governo está instável, não confio no (nome do presidente no momento em que a frase é dita). Vai que ele confisca minhas aplicações igual o Collor”. O que me surpreende neste argumento é que ele é atemporal, basta substituir o nome do presidente! Em 1990, ano do confisco, a inflação anual estava em 1.620,96%. Não, eu não errei a casa da vírgula. Hoje, com o Brasil vivendo esta crise pesada, a inflação acumulada em 12 meses não passou de 10,7%, ou seja, a chance de haver um confisco é remota.
Neste caso, se eu perguntar para o investidor imobiliário acima qual investimento é mais arriscado, imóvel ou poupança, existe uma chance considerável dele responder “poupança”, pois o evento do confisco da poupança é mais representativo para ele, mesmo sabendo que existe um risco de vacância do imóvel, de “calote” do inquilino, de danos à propriedade, etc.
O que não entendo é porque algumas pessoas acreditam que a poupança pode ser confiscada mas um imóvel não. Um exemplo claro disso foi a Times Square, em Nova York. Para executar um plano de completa renovação e desenvolvimento da Times Square, a cidade de Nova York assumiu legalmente o controle das propriedades existentes naquela área, pagando apenas um valor ínfimo de mercado anterior ao plano, quando a região estava muito depreciada!
B- Outro argumento muito utilizado pelos defensores da máxima “quem investe em terra não erra” é que no imóvel você ganha em duas pontas, no aluguel e na valorização.
De acordo com um artigo publicado pela revista Exame em Junho, o preço médio do aluguel subiu apenas 0,11% nos últimos 12 meses enquanto a inflação do mesmo período foi de 9,06%. Ou seja, o aluguel sofreu uma desvalorização de mais de 8%! Hoje, o yield (rentabilidade) médio de um imóvel é de 0,45% ao mês, enquanto uma aplicação conservadora em renda fixa, com cobertura do Fundo Garantidor de Crédito, chega a render mais de 1,1% ao mês.
Quanto à valorização do imóvel: Belo Horizonte, Niterói, Distrito Federal, Recife e Rio de Janeiro apresentaram desvalorização de até 3,31% nos últimos 12 meses e de 7,44% entre janeiro e novembro de 2015. Observando o gráfico abaixo, se compararmos a média do preço dos imóveis de 2009 a 2016 com o CDI (taxa de juros do mercado) no mesmo período, veremos que os dois valorizaram em ritmos diferentes, mas que como o valor médio dos imóveis permaneceu praticamente inalterado nestes últimos dois anos, os dois acumularam praticamente a mesma rentabilidade nestes últimos 8 anos!
Rentabilidade Imóveis X Renda Fixa
Se perguntarmos ao investidor imobiliário acima qual investimento tem maior rentabilidade, uma aplicação de renda fixa ou um imóvel, é bem provável que ele prefira o imóvel. Neste caso, a grande valorização imobiliária causada pelo aumento da renda e expansão do crédito entre 2009 e 2013 são mais representativos para este investidor do que a rentabilidade de outra aplicação.
Um exemplo mais fácil ainda é achar que viajar de carro é mais seguro que viajar de avião. Estatisticamente, viajar de avião é muito mais seguro que de carro, mas como os acidentes aéreos são destaque em todos os jornais, muitas pessoas ficam com uma impressão errada.
Agora que você conhece este viés tão bem, com certeza resistirá à tentação de julgar rapidamente a probabilidade de determinado evento acontecer baseando-se apenas em sua intuição! Se tiver alguma dúvida, deixe um comentário ou me envie um email que responderei assim que possível!
